Uno de los problemas principales que nos encontramos en el día a día de las Comunidades de Propietarios es la morosidad o falta de pago de algún vecino en sus obligaciones con la Comunidad, bien en su cuota ordinaria o en derramas llevadas a cabo por alguna necesidad de urgencia que debió acometerse.

Es un grave problema que perjudica a todos y que a veces impide el devenir normal de las obligaciones de la Comunidad, ya que impide contar con los fondos necesarios para acometer actuaciones necesarias de obras, reformas o mantenimiento.

Siempre hemos trasladado en nuestras Asambleas que además de derechos (ya que cuando existe algún problema siempre nos dirigimos a la administración para que se subsane el mismo) existen obligaciones y dentro de una Comunidad de Propietarios, el cumplimiento de los Estatutos de la Comunidad es la mayor de las obligaciones ya que en ella se recogen las normas de régimen interno y normas de convivencia que son de obligatorio cumplimiento.

Además de respetar la convivencia con el resto de los vecinos, establece el buen uso de los elementos comunitarios y como más destacado la obligación de participar en la Asambleas de la Comunidad y la del pago de las cuotas comunitarias

Si bien entendemos que el pago de la cuota se trata de una cuestión de responsabilidad y solidaridad con el resto de los vecinos al llevar a cabo el cumplimiento de nuestras obligaciones, casi siempre nos encontramos con algún vecino que le cuesta cumplir.

La Administración de la Comunidad cuenta con herramientas para intentar el recobro, primero en una vía mas amistosa mediante llamadas o cartas recordatorias sobre la obligación del pago, posteriormente teniendo que recurrir a las herramientas que nos proporciona la Ley de Propiedad Horizontal.

Desde hace años, la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) contempla medidas como las siguientes para instar a los deudores a cumplir con sus obligaciones:

Los propietarios que no se mantienen al día con los pagos de la deuda pueden participar en las reuniones vecinales, pero se les priva de su derecho a voto.

El presidente o administrador de la comunidad tiene la facultad de reclamar la deuda al propietario moroso, tras acordarlo los vecinos, mediante un proceso monitorio ante los Juzgados de Primera Instancia que correspondan.

Esta última medida que es la mas desagradable para todas las partes acaba siendo la mas efectiva (tristemente), pero implica el paso por un juzgado y los plazos se alargan además de generar nuevos gastos para el vecino deudor ya que tiene que hacerse cargo de todos los gastos generados.

Recientemente, el pasado El 15 de junio de 2022 se publicó la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y entre otras modificaciones, abarca las medidas legales para instar a los deudores morosos a pagar su deuda. Estas se encuentran en el artículo 21.

De acuerdo con este apartado, la comunidad ahora tiene la posibilidad de acordar medidas disuasorias frente a la morosidad, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal. Además, temporalmente podrán dejar de prestar ciertos servicios y negarle el uso de instalaciones comunes que no son indispensables, como gimnasios, jardines y piscinas de la finca hasta que la deuda sea pagada.

Tales medidas se implementarán siempre que no supongan una injerencia abusiva o desproporcionada que impacte negativamente en la habitabilidad de los inmuebles. Por ejemplo, no está permitido bloquear el acceso al propietario incumplido a servicios esenciales como el agua, la electricidad o la calefacción. De acuerdo con el artículo 172.3 del Código Penal, aplicar una estrategia coercitiva de esta índole constituye un delito.

Cabe señalar que las medidas para combatir la morosidad acordadas en las juntas de propietarios podrán añadirse a los estatutos de la comunidad, pero no podrán aplicarse de forma retroactiva. Por otro lado, los intereses acumulados pueden comenzar a cobrarse desde el momento en que venza determinado pago.

Además, es importante asegurarse de que las limitaciones de los derechos del propietario estén reguladas por normas estatutarias, las cuales se tienen que acordar de forma unánime. Lo anterior significa que no pueden ser aprobados por mayoría simple el mismo día de la junta. Y esto, a su vez, implica que hay que aguardar 30 días para saber si, efectivamente, se ha alcanzado el consenso entre todos los propietarios.

También de acuerdo con el artículo 21, la comunidad podrá reclamar al propietario moroso todas las cantidades que le adeuden por concepto de gastos comunes mediante el procedimiento monitorio aplicable a las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal.

El deudor podrá ser demandado para hacer efectiva la ejecución contra el inmueble de la comunidad que esté inscrito a su nombre. Si así lo acuerda la junta de propietarios, el secretario administrador podrá presentar una demanda judicial para instar al moroso a cumplir con su obligación.

Al mismo tiempo, se ha revisado el proceso monitorio de reclamación de deudas comunitarias con el fin de hacerlo más ágil. A partir de ahora, la comunidad de propietarios tiene la facultad de reclamar judicialmente las deudas que llevan más de 3 días de vencimiento. Pueden hacer valer este derecho después de haber notificado al deudor, o haber colocado un certificado del acuerdo de liquidación en un tablón de anuncios o algún otro lugar visible de la comunidad.

La normativa admite la posibilidad de incluir en el requerimiento de pago todos los gastos relacionados con la reclamación de la deuda. Esto incluye los cargos ocasionados por la intervención del secretario administrador.

Acogerse a las disposiciones de la LPH en la comunidad de vecinos permitirá reducir al mínimo el problema de la morosidad.